各镇人民政府：

为加快我县农民集中居住区建设和管理步伐,进一步提高我县农民集中居住区建设和管理水平和质量,按照全县农民集中居住区建设和管理工作部署，郫县房产管理局根据《关于进一步健全农民集中居住区建设和管理工作机制通知》（郫统筹[2009]25号），就各镇的物业管理保障资产方案、物业管理方案的编制作如下指导意见。

请各镇结合农民集中居住区物业管理工作的实际情况，高度重视，负责编制物业保障资产方案和物业管理方案。

附件:1郫县农民集中居住区物业保障资产方案

      2郫县农民集中居住区物业管理方案

郫县房产管理局

二00九年六月十日

附件1:        

郫县农民集中居住区物业保障资产方案

一、农民集中居住区物业保障资产目的

加强农民集中居住区物业保障资产管理，防止集体资产流失，合理配置和有效利用现有资源。

二、农民集中居住区物业保障资产管理方式

集中居住区的物业保障资产，应在由各镇政府或小区业主大会授权的执行机构业主委员会代为管理，管理要阳光、透明，切实为社区业主服务。  

三、物业保障资产大致包括物业保障流动资金和固定资产

（一）物业保障流动资金来源包括：居住区年度预算安排的物业保障资金；物业管理费用后的增值收益余额；居住区场地和经营用房出租收益；居住区捐赠及其他方式筹集的资金；

（二）物业保障固定资产：办公用房、未办的住宅及非住宅及附属建筑物；公共用房、场地集中居住区与物业相关的办公设备；其它涉及物业保障的资产。

四、物业保障资产其责任

各管理部门、物业使用单位及其它管理人，都有管好用好各项物业资产的义务和责任，依法维护其安全、完整。在物业资产管理中，有下列行为之一的，按照有关规定将追究责任：

（一）、未按规定履行职责，对物业资产可能造成严重流失或损失的情况不报告，又不采取相应防范措施的；

（二）、未按职责要求，放松物业资产管理，造成严重后果的；

    （三）、在资产管理工作中，未按有关法律、法规办事，滥用职权，造成严重后果的；

     （四）、造成其它物业资产损害、逃避责任的。

附件2:

郫县农民集中居住区物业管理方案

一、农民集中居住区物业管理原则

集中居住区物业管理应树立并落实科学发展观，坚持以人为本，以改善和维护农民集中居住区质量为根本原则，遵守法律法规政策及相关行业规范，努力构建和谐物管、文明社区。

二、农民集中居住区物业管理方式

集中居住区的物业管理，应在尊重社区村民意愿的基础上，一般采用物业服务企业或其他管理人管理的方式。

三、物业管理方案

集中居住区物业管理方应当包括以下主要内容：

1、物业服务用房

2、建筑物附属设施设备交付使用条件；

3、物业共有部分的承接查验；

4、房屋专项维修资金的建立；

5、相关档案资料和设施等的移交；

6、物业管理方式及业主大会的设立；

7、选聘物业服务企业或其他管理的有施者和方式；

8、物业公共服务的事项、质量及相应的服务力量配备；

9、物业公共服务费用的收取时间标准及祉贴。

四、相关措施

（一）物业服务用房

集中居住区的建设单位应按照《成都市物业管理条例》（以下简称《条例》）的规定配置物业服务用房。物业服务用房依法属本集中居住区全体业主共有，任何单位和个人均不得处置、改变用途。

（二）房屋附属设施设备

集中居住区的建设单位，应参照《条例》规定的本集中居住区社施方案配置并交房屋附属设施设备。

（三）物业共有部分的承接验收

受聘为集中居住区提供物业服务的物业服务企业或其他管理人，应当按《条例》和相关政策对物业共有部分进行承接查验，并办理包括签署协议明确相关主体责任在内的相应手续。建设单位等相关主体应当依法予以配合。

（四）房屋专项维修资金

集中居住区的房屋应当参照《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》（市政府103号令）及其配套实施细则的规定，缴存房屋专项维修资金。同时首次房屋专项维修资金的缴存计入项目成本，可用于保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

（五）业主大会设立

集中居住区竣工交付使用前，街道工作委员会（镇人民政府）应当依据《条例》及其配套政策规定，组织进入集中居住区农民依法设立业主大会，选举产生业主委员会。

业主大会的设立、活动及其监督管理，按照《成都市业主大会建设规定》执行。业主委员会作为业主大会的执行机构应当依法、依授权开展工作，具体落实集中居住区的物业管理工作。

暂不具备条件设立业主大会的集中居住区，镇人民政府应当在集中居住区竣工交付使用前参照《条例》及其配套政策规定，组织进入集中居住区的农民依法推选成立小区管理委员会，负责落实小区物业管理。对小区管理委员会的监督管理，可参照相关规定执行。

（六）集中居住区的物业服务

物业服务企业或其他管理有应当依据所订立的物业服务合同和行业服务规范，提供相应的物业服务。

集中居住区物业服务的力量配备，参照《成都市物业服务力量配备指导标准》（成房发[2007]90号）执行。集中居住区的物业服务人员中应不低于50%的本居住人员，就业于集中居住区的物业服务人员应当参加物业管理行业培训，由政府验收并交付培训费用后纳入全县物业管理专业服务人员名册中统一监管。

集中居住区的物业公共服务事项、质量和费用标准、计费方式等，应参照《关于进一步规范物业服务收费管理的通知》（成价费[2007]268号）执行。集中居住区配套经营用房的出租收益全部用于小区物业管理，不足部分由小区管理委员会每半年向居民收取一次，前三年县财政按照收取数额予以补贴，由小区管理委员会全额返还居民，目的是养成居民上缴物业服务费的习惯。三年后的物业服务费由住户承担。

物业服务费用的来源除个人交纳、集体经济收入代交外，在集中居住区用地性质转为国有土地性质之前，由财政或项目建设单位给予适当补贴，具体补贴标准为：多层住宅，按每月0.25元/平方米予以补贴；高层住宅，按每月0.5元/平方米给予补贴。

个人交纳物业服务费用的时间自首次办理房屋交付使用手续之日起计算，并按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费用。