随着房地产市场的迅速发展，我县物业管理呈加速发展趋势，为促进物业管理行业和谐健康发展，并更好的发挥物业管理在推民生、保稳定、促就业、促发展、服务新经济增长点方面的积极作用，我局按照成都市房产管理局的工作部署，结合实际，通过实地调查、召开座谈会，走访等方式，对我县物业管理发展情况进行了深入的调查和梳理，并收集了相关意见建议，提出建议方案。现将有关情况报告如下：

一、 我县物业管理发展情况

（一）、我县物业管理的发展情况。根据统计结果显示：我县实施物业管理的区域143个，托管面积达840.34万平方米；全县14家企业依法取得物业管理资质，在我县提供物业管理服务的外地企业达54家，其中外地一级资质企业3家，外地二级资质企业12家，外地三级资质企业24家；物业服务从业人员2295人，其中具大专以上文化程度的有460人，安置下岗职工130人，占物业服务从业人员总人数5.6%。

（二）、我县农民集中居住区管理情况。全县农民集中居住区主要集中在郫筒镇、犀浦镇、红光镇、安德镇。现农民集中居住区10个，建筑面积88.11万平方米。人员安置采取抽签方式进行。资金来源方式由县财政解决。安置户数11460户，安置人数25424人，入住率达70%以上。4个农民集中居住区采用招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业入驻，提供前期物业服务，其余6个农民集中居住区由涉及的村社组织协助安置居民的日常管理。

（三）、我县居民院落管理情况。自“清洁城乡大行动，创建全国文明县”工作圆满结束后，城区小区院落全部由所属镇政府管理；对“三无”居民院落“划区包干”全部实行社区管理。院落管理费用，实行谁受益，谁负担的原则，小区自行解决管理费用。“三无”居民院落的管理费用由所属镇政府向县政府申请财政补贴解决。

（四）、我县物业管理和业主规范发展情况。在我局的指导下，全县共设立了26个业主委员会，基本建立了业主民主管理、民主选举、民主决策、民主监督的自治管理体系。自2004年以来，我县物业管理的整体形象大幅提升，省、市优秀物业管理项目也在我县产生，目前，全县物业管理省优项目2个、市优项目7个。

二、投诉处理、信访办理、人民调解，以及违法违规方面我县主要有以下举措

（一）、在解决房地产及物业管理的诉求必然涉及多方主体参与，我局加强与相关部门协调沟通，积极配合予以解决。

（二）、已对外设立公开投诉电话、郫县物业服务（维修）、投诉受理、咨询中心窗口，对投诉处理依法、及时、有效预防和解决物业纠纷。

（三）、已配备专职或兼职工作人员，接受业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业的投诉，对每件投诉均按程序办理登记记录，属于物业管理纠纷的，及时安排工作人员到现场调解解决，对不属于我局职能范围的，告知其处理途径，做到件件有落实，事事有回音。

（四）、充分发挥郫县物业管理协会桥梁纽带作用，着重协调处理各种纠纷，重点加强对物业管理人员房地产、物业管理方面的法律法规知识培训：并于先后组织了多次培训讲座，近期举行的《物业管理司法解释培训讲座》，提高法律意识，力争从源头上减少纠纷的产生。

（五）、我局根据实际情况制定了《郫县物业管理协议选聘指导意见》、《郫县业服务履约保证金管理暂行办法》、《郫县物业服务托管工作指导意见》、《郫县业主、业主大会选聘物业服务企业指导意见》，已上报县法制办。同时正在着手拟定《郫县物业管理投诉处理暂行管理办法》，通过制定以上规范文件将对引导和规范我县物业管理，减少物业管理纠纷和规范投诉处理，提高投诉处理满意率和效率起到及其重要的作用。

（六）、涉及重大投诉我局依托本地司法资源，通过仲裁调解协商等多种处理方式，确保纠纷在进入诉讼之前就得到妥善解决。

三、《成都市物业管理条例》贯彻落实方面的重要举措

（一）、积极宣传，我县采用多种形式发放物业管理条例资料4500余份，对每个物业服务企业发放成套资料手册，共计220余套，在市场和物业管理科设立物业服务办事流程和物业管理条例宣传板报。同时，签订物业管理行业安全责任书100余份。创建了物业管理信息联络员群。

（二）、强化培训，我局依托郫县物业管理协会的学习交流平台，于7月22日开展了深入学习理解建筑物区分所有权与物业服务纠纷司法解释举行了专题讲座。七月中旬，郫县房产管理局召开了2009年半年度郫县物业管理工作会议，积极强化物业管理条例工作落实。

（三）、制度规范及监督执法。根据《物权法》、《成都市物业管理条例》我局先后制定了《郫县物业管理协议选聘指导意见》、《郫县业服务履约保证金管理暂行办法》、《郫县物业服务托管工作指导意见》、《郫县业主、业主大会选聘物业服务企业指导意见》。

四、物业管理扩面提质存在的主要问题如下

一是建设单位在设施设备等配套设施不完善的基础上仓促交房以及办理“两证”违约引起的纠纷；二是建设单位不按《成都市物业管理条例》的规定积极筹备业主大会业委会设立引起的纠纷；三是部分物业服务企业管理水平和服务态度较差、管理手段落后、物业服务不规范等引起的投诉；四是部分物业服务企业乱收费，只收费不服务或多收费少服务，并不按规定公布账目或公布账目时弄虚作假，欺骗业主；五是干涉业主大会业主委员会的成立和运作，不按规定使用房屋专项维修资金等；六是房屋承接验收以及共有设备设施方面的投诉。在房屋承接验收过程中，房屋买卖双方因房屋交接过程引起的纠纷，许多隐藏的矛盾直接转嫁到后来的物业服务中。

五、规范发展物业管理的措施及建议

（一）、尽快出台成都市物业管理投诉处理暂行办法。

（二）、加快业主大会制度规范化进程。

（三）、加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境。

（四）、进一步强化物业管理行业指导监管措施。

（五）、加强交流学习，制定物业服务人员培训计划，提高员工的专业素质和道德素质，指导物业管理行业协会开展行业培训工作，大力提高行业从业人员素质。行业培训是提高员工素质的有效途径。

（六）、协调解决影响物业服务的开发遗留问题，居民投诉的热点难点问题。

（七）、加强与各镇、各相关部门的协调和沟通，发挥各镇在物业管理上的指导作用，特别是各镇街道办对设立业主大会业主委员会的指导监督作用。

                               二00九年八月二十日